地产调控下半场，房企大逃杀
这是寻瑕记第119篇文章。
每年8月，各大开发商的中期业绩会都是试探房市凉热的温度计，一边连接着上半年的房企江湖排位，一边关系着“金九银十”的去化力度。盘点今年8月的房企半年成绩单，场内业绩飘红，场外血雨腥风。
在不可逆转的退潮面前，地产这艘体量20万亿的巨轮徐徐放缓，行业大佬陷入集体焦虑。
面对融资收紧的行业性挑战，万科祝九胜在中期业绩会上表示“有一句话叫好学生喜欢难题目，对万科来说，争当好学生、答好难题目。”
富力在“张生李生开撕”的债务危机传言辟谣后，流出红头文件“2019年下半年原则上暂停拿地工作，如遇有优质土地项目等特殊情况，可单独呈报集团董事长审批”，李思廉在中期业绩会上坦然承认“这份文件是我起草的。”
上半年拿地凶猛的融创战略收缩，孙宏斌说“在拿地方面，公司下半年基本没有指标，除非是特别好的地，拿地基本是停止的。”
业绩预警、净利腰斩的恒大率先抢跑，8月20日，推出“全国532楼盘，闪购7.8折”的促销活动，“全员营销季”的海报刷屏了朋友圈，像极了万科去年“活下去”的会场标语。
平均融资成本4.65%的房企优等生龙湖，中期业绩会秒变维权会，龙湖长沙业主哽咽维权，“您知道不知道龙湖雇人打我们？您知不知道龙湖新风系统的进气口和燃气出气口只有五十公分？”
退潮时，不仅能看到裸泳者，还能看到降价潮、收缩潮和维权潮。
融资成本比龙湖还要低一截的中海地产，1-7月份拿地耗资657亿元，排名第四，仅在碧桂园、万科和融创之后，7月15日更是以79.4亿元的总价摘得北京丰台造甲村地块，久违的地王再次登场。
喊出“重回前三”的保利地产，7月更在地产融资一片哀鸿之声中拿下150亿公司债券批复，把那些在传言中被暂停公开市场融资的小兄弟甩出好几个身位。
新晋“并购王”世茂风头正劲，斥资200亿横扫泰禾、明发、万通、粤泰18个项目，“冲进前十”志在必得，账面现金522亿，未动用金融机构融资额度还有400亿。
去年挺进千亿阵营的金科大肆扫货，在新城事件引发的资产甩卖中斥资54.75亿，部分或全部接盘新城16个项目，朝着今年冲击1500亿，明年2000亿的目标挺进。
一个真正走向分化的市场，其残酷之处在于，一边是中小房企苟延残喘，苦苦挣扎，今年已有314家宣告破产，另一边，依然有人有子弹有胆量，逆周期扩张。
02 调控：这次真的不一样
关于地产融资，某信托大佬曾有一段妙论：
“地产企业和金融机构，就好像做不成夫妻的情人，彼此都不是对方的唯一，但却难舍难离。”
岂料监管挥剑斩情丝，势要让世间多出几对无法痴缠的怨偶。到头来，发现城投才是真爱。
一季度伴随融资宽松的小阳春如一晌贪欢，转眼消散。
5月17日的23号文严控违规向房企放款，遏制信托前融势头；6月13日陆家嘴论坛郭主席警示“过度依赖房地产，最终都要付出沉重的代价。”
7月4日、7月10日银保监会约谈信托公司，全面收紧地产前融。要求三季度末规模不能超过二季度；在模式上点名式监管“明股实债”的前融模式，严禁向不符合“432”条件的项目放款。
始于2003年第一波地产热，上海周正毅“东八块”事件的“432”规定，雏形来自央行的121号文，2009年监管标准从银行扩大到信托，最初是为了防止开发商圈地炒地，无法保证开发进度导致烂尾楼遍地，到如今则成为地产融资的门槛性要求。
7月12日发改委发文，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。
前一天刚刚完成境外4亿美元债发行、票面年息创下15%新高的泰禾集团充分注解了在融资收紧的大趋势里，什么叫“规模比价格重要”。
7月20日多地银监窗口指导：进一步规范432要求，强调项目公司需不低于房地产开发二级资质，或其直接控股股东（须持有项目公司50%以上的股权（不含50%））具有不低于房地产开发二级资质。
此举相当于明确了只认上一级股东，而不认上两级股东的二级资质，对于习惯了将资产负债在表内外腾挪的房企来说，更深层次的调控目的是逼着房企业项目公司负债充分纳入表内。
对于属地监管尺度各有不同的信托公司来说，此前执行的432有的就只认爹，有的认爹/爷爷及上层直系祖宗（股东），有的认叔叔（关联企业），有的隔壁老王签个委托代建协议都能认，窗口指导拉平了各地监管对二级资质的认定标准，也消除了各家房企腾挪的空间。
7月29日央行召开“银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会”，要求各类银行控制房地产贷款投放，加强对“存在高杠杆经营”的“大型房企”的融资行为的监管。
7月30日二季度政治局会议：不将房地产作为短期刺激经济的手段。更不能让房地产绑架中国经济。
8月7日银保监会信托部下发64号文，按月监测房地产信托业务的变化情况，坚决遏制房地产信托过快增长，风险过度积累的势头。
8月16日银保监会窗口指导，要求部分信托公司严格遏制通道业务的无序扩张，通道业务也被纳入总量控制的一盘大棋之中。
其中，部分信托公司全面暂停新增通道业务；部分则被要求直接压降特定规模的通道业务，或进一步要求三季度通道规模要比六月底有所降低。
8月25日央行发布房贷利率新政：要求自2019年10月8日起，新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日报价为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日报价为5.45%）。
事实上，首套房还执行折扣利率的一线城市只剩下上海，二套房利率还低于5.45%也只有杭州和天津，利率市场化改革的背后，实际上呈现了实体融资不应超过房贷利率的调控思路，甚至在部分人眼中，实现了对房地产的定向加息。
8月29日多家银行被窗口指导，即日起收紧房地产开发贷额度，原则上控制在2019年3月底时的水平。
这意味着，房地产开发贷余额将从二季度末的11.04万亿元减少至一季度末的10.85万亿规模。据悉，目前主要治理对象是“乱拿地”、“地王价”、开发商高负债融资、投资性购房和透支性购房等乱象。
“额度充裕不提款，监管调控泪两行。”
在一轮严过一轮的调控中，上峰的决心、力度和手段展露无疑，生死攸关的饥饿游戏开局，销售回款的现金流里，藏着房企的生存密码。
杠杆拿地已成为风中往事，“信贷存量砍一半”的传言甚嚣尘上，居民部门的杠杆无可复加，“这次不一样”的调控收紧，似乎预示着过往依靠地产、基建两大部门拉动经济增长的旧有模式要开始真正转向。
03 洗牌：房企大逃杀
在中国历史上，或许还从未有过一个行业，能像房地产一样如此深入渗透到经济机体的血肉之中。无论歌颂，还是诅咒。
1998年房改后中国楼市十几年一以贯之的单边上扬培育了国民对房子赌徒式的狂热和执迷，以至于卖房的开发商、买房的居民、放杠杆的金融机构都对“三年一周期”的调控松动抱有侥幸心理，都期待“没有什么问题是放水不能解决的”，都低估了经济增长预期回归平凡后，抛弃夜壶依赖、落实长效机制的魄力。
二季度以来针对房地产调控密集出炉的监管组合拳，真正找到了“房住不炒”的病根和痛点。
从停房地产信托（控制拿地），到查银行信贷(控制杠杆)，再到推出LPR（利率通道打开），直至825新政的房贷利率挂钩，铺展开了房地产调控的一盘棋，总量控制的思路下，不管是信贷规模、放款路径、还是杠杆水平，都在掌控之中，房价这张大饼的“面粉”“水”乃至“火候”都能一手把控。
未来，“区域差别化”将成为住房信贷政策的主流，脱离区域谈房价涨跌、谈利率高低都是耍流氓的空想，只有聚焦到特定区域，特定楼盘，乃至特定个体，房价的比较才具有实际意义。
也许，只有下定了“断奶”的决心，把地产这只巨兽困进笼子里，才能释放更多的信贷资源，才能激发更多的消费动能，才能把空转的资金导向直接融资的广阔天地。
不管是对于融资吃紧的房企，还是规模受限的金融机构，总量控制的要义，就是要把有限的额度用在真正赚钱的项目上，用在足够优质的交易对手上，用在符合政策导向的行业和本源业务上。
随着调控进入深水区，房地产销售下行、土地流拍频现、行业集中度提高加速，中小房企面临资金链断裂风险增加。融资快速收紧叠加市场降温，部分资金紧张的中小房企大幅降价、延期交房甚至破产倒闭。
在一个增量见顶的世界里，存量的争夺将异常惨烈，你抢到的每一口肉，都是从别人嘴里夺走的，剩者披荆斩棘走过的路途上，都躺着败者血流成河的尸体。
存量残杀的白银时代，房地产的行业大洗牌正式来临了。
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